Índice del artículo
Cuando en una junta sale el tema de la fachada, la conversación se va casi siempre a lo mismo: cuánto toca a cada uno y si se puede aplazar un año más. Nosotros no somos administradores de fincas y no vamos a dar consejo legal, pero llevamos muchas obras de comunidad y sí sabemos qué hay dentro de esa cifra y por qué dos presupuestos de la misma fachada se llevan un 40 % de diferencia. Eso es lo que cuenta este artículo.
Conservación o mejora: de qué depende todo lo demás
La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre las obras necesarias para la conservación del edificio y las obras de mejora. La diferencia no es formal: cambia la mayoría necesaria y cambia quién está obligado a pagar.
| Conservación | Mejora | |
|---|---|---|
| Qué entra | Reparar el paño degradado, sellar, sanear y pintar para que no siga entrando agua | Añadir aislamiento por el exterior, cambiar el sistema constructivo, mejorar la estética |
| Obligatoriedad | Obligatoria si el edificio la necesita | Voluntaria, salvo que la imponga la normativa |
| Quién paga | Todos, por coeficiente | Todos si se aprueba con la mayoría exigida |
| Señal típica | Desprendimientos, humedades en la última planta, juntas abiertas | Se plantea para ahorrar energía o renovar imagen |
El texto de referencia es la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 10 enumera las actuaciones obligatorias y el 17 las mayorías. Si vuestra comunidad tiene dudas sobre en qué categoría cae la obra, esa conversación es con el administrador antes que con nosotros.
Cómo se reparte la derrama
Por norma general, por coeficiente de participación: el porcentaje que figura en la escritura de cada piso o local, no a partes iguales. Por eso el bajo y el ático rara vez pagan lo mismo, y por eso el reparto no se negocia en la junta: viene dado, salvo que los estatutos establezcan otra regla. Los locales comerciales suelen ser el punto de fricción, porque a menudo tienen cláusulas específicas sobre la fachada.
Qué hay dentro del precio de una fachada
Aquí es donde podemos aportar algo que no encontraréis en una web jurídica. Estas son las partidas reales de una rehabilitación de fachada, por orden de peso:
| Partida | Qué incluye | Qué la dispara |
|---|---|---|
| Medios de acceso | Andamio, plataforma o trabajos verticales, con su montaje y licencia de ocupación de vía si toca | Calle estrecha, altura, imposibilidad de apoyar el andamio |
| Saneado | Picado de lo que está suelto hasta llegar a soporte firme | No se sabe hasta que se pica: es la partida con más incertidumbre |
| Reparación del soporte | Reposición de mortero, tratamiento de armaduras vistas, rejuntado | Ladrillo caravista degradado, armadura oxidada en cantos de forjado |
| Sellados y remates | Juntas, encuentros con ventanas, vierteaguas, albardillas | Muchos huecos y remates mal resueltos de origen |
| Acabado | Hidrofugado, revestimiento o pintura según el paño | Número de manos y tipo de producto |
| Gestión de residuo | Contenedor y retirada | Volumen de picado |
Fijaos en que la partida más difícil de cerrar es el saneado, porque nadie sabe cuánto paño hay que picar hasta que se pica. Un presupuesto honesto lo dice y fija un precio unitario para lo que aparezca de más; uno que promete un cerrado sin haber catado el paño está asumiendo un riesgo que, o se lo come, o acaba en una discusión a mitad de obra.
Cómo comparar dos presupuestos sin ser técnico
- Comprobad que los metros cuadrados de fachada coinciden. Si no coinciden, no estáis comparando la misma obra.
- Mirad si el acceso está dentro o fuera, y con qué sistema. Es lo que más varía.
- Buscad el precio unitario del saneado para el exceso. Si no está, preguntadlo por escrito.
- Verificad que el acabado especifica producto y manos, no solo «pintura».
- Pedid la garantía por escrito y el seguro de responsabilidad civil de la empresa.
- Preguntad por el plazo y qué pasa si llueve tres semanas, que en el norte pasa.
Si la fachada es de ladrillo cara vista, antes de decidir acabado conviene leer por qué el caravista absorbe agua y cómo se trata sin pintarlo: pintar un caravista sano es una decisión difícil de revertir. Y si lo que hay son manchas de humedad sin saber de dónde vienen, empezad por localizar el origen.
Preguntas frecuentes
¿Puede un vecino negarse a pagar la derrama de la fachada?
Si es una obra necesaria para la conservación del edificio, no: la obligación nace del acuerdo válidamente adoptado, y votar en contra no exime de pagar. Otra cosa son las obras de mejora, donde la ley sí contempla supuestos de exención. La respuesta concreta para vuestro caso la tiene vuestro administrador.
¿Cuántos votos hacen falta para aprobar la obra?
Las obras necesarias de conservación no requieren una mayoría cualificada, porque son obligatorias: basta con acordar la ejecución y el reparto. Las de mejora sí exigen mayorías reforzadas según el tipo. Es el punto donde más conviene que el orden del día esté bien redactado.
¿Hay que pedir licencia al ayuntamiento?
Para una rehabilitación de fachada sí suele hacer falta, y además la ocupación de vía pública con andamio o contenedor tiene su propia tasa. Varía por municipio. Conviene que el presupuesto diga claramente si esas tasas están incluidas o las asume la comunidad.
¿Se puede hacer la fachada sin andamio?
En muchos casos sí. Con trabajos verticales o plataforma elevadora se evita el montaje, la ocupación de vía y buena parte de las molestias, y en edificios entre medianeras o con calle estrecha a veces es la única opción viable. Depende de la superficie y del tipo de intervención.
Si vuestra comunidad está valorando la obra, subimos a ver la fachada y os entregamos un presupuesto por partidas y con mediciones, del que se pueda hablar en junta. Trabajamos con comunidades en Bilbao y Bizkaia y en Donostia y Gipuzkoa, con grúa propia y trabajos verticales: presupuesto en 24 horas.
¿Tenéis este problema en casa o en la comunidad?
Subimos a verlo, os explicamos qué está pasando y os entregamos el presupuesto en 24 horas, sin coste y sin compromiso.