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Es la primera pregunta en cuanto aparece una mancha en el techo: «¿esto lo paga el seguro?». Y la respuesta honesta es que depende de dos cosas que casi nadie mira hasta que es tarde: de dónde viene el agua y por qué entró. Nosotros no somos peritos ni vendemos pólizas; lo que sí hacemos todas las semanas es subir a mirar de dónde entra y redactar el informe que luego acaba en el expediente. Esto es lo que vemos.
Son dos pólizas distintas, y se confunden siempre
En un edificio en comunidad conviven dos seguros. El de la comunidad cubre los elementos comunes: cubierta, fachada, portal, bajantes generales. El del hogar cubre la vivienda, y dentro de ella distingue el continente —paredes, suelos, instalaciones del piso— del contenido, que son tus cosas. Cuando el agua baja de la cubierta y estropea el techo del ático y además el sofá, lo normal es que entren las dos pólizas por partes distintas del mismo siniestro.
Por eso el parte se da en los dos sitios: al seguro de la comunidad a través del presidente o del administrador, y al propio con los daños dentro de casa. Esperar a ver qué dice uno antes de llamar al otro solo sirve para perder plazo.
La regla que explica casi todas las negativas
Lo habitual en las pólizas es esto: se indemniza el daño que ha causado el agua, no la reparación del elemento que la dejó pasar. Dicho en nuestro idioma: te pueden pagar pintar el techo y cambiar el parqué, y no pagarte el retejado.
Y hay un segundo filtro que es el que más expedientes tumba: las pólizas excluyen habitualmente los daños que vienen del desgaste, la falta de mantenimiento o un defecto preexistente. Una cubierta de cincuenta años con el mortero suelto y musgo en todo el faldón no es un siniestro, es una cubierta al final de su vida. Un temporal que arranca cuatro tejas de una cubierta en buen estado sí lo es.
| Qué ha pasado | A quién le toca | Qué suele cubrirse |
|---|---|---|
| Teja arrancada por un temporal y agua en el ático | Seguro de la comunidad por el elemento común | Daños dentro de la vivienda y, con frecuencia, la reposición de la teja afectada |
| Filtración por cubierta envejecida, repetida cada invierno | Comunidad, pero con la obra a su cargo | A menudo nada: se considera falta de mantenimiento |
| Bajante general rota dentro de un muro | Seguro de la comunidad | Localización de la avería, reparación y daños, según póliza |
| Tubería del propio piso que revienta y moja al vecino | Seguro de hogar del causante | Daños al vecino y, habitualmente, la reparación de la conducción |
| Canalón desbordado por falta de limpieza | Comunidad | Discutido: el desbordamiento por suciedad acumulada se asocia a mantenimiento |
| Humedad por condensación en el último piso | Depende del origen | Normalmente no es un siniestro: es un problema de aislamiento o de ventilación |
Temporal: cuándo entra el Consorcio
Aquí hay una pieza que mucha gente desconoce. Además de tu compañía, existe el Consorcio de Compensación de Seguros, que cubre los llamados riesgos extraordinarios. Entre ellos está el viento extraordinario, que el Reglamento del Seguro de Riesgos Extraordinarios define como rachas máximas superiores a 120 km/h. Si un temporal con esas rachas levanta una cubierta, el daño no lo asume tu aseguradora ordinaria: lo tramita el Consorcio, y se solicita a través de la propia compañía con la que tienes la póliza.
Esto importa en la cornisa cantábrica más que en casi ningún sitio. Los temporales del norte alcanzan esas rachas varias veces por invierno en zonas expuestas, y AEMET publica los datos de las estaciones, que es exactamente la prueba que hace falta para acreditar que el día del siniestro se superó el umbral. Si tu edificio ha tenido daños en una noche de temporal, anota la fecha: es lo primero que te van a pedir.
Qué hacer el mismo día
- Fotografía todo antes de tocar nada. La mancha, el charco, el mueble, y si se puede ver desde una ventana, la cubierta. Con la fecha del móvil. Es la prueba que después no se puede reconstruir.
- Da el parte enseguida, aunque no sepas aún el alcance. Las pólizas fijan plazos de comunicación y el retraso es un motivo frecuente de discusión.
- Evita que el daño vaya a más, que además suele ser una obligación del asegurado: recoger el agua, apartar lo que se pueda mojar, cubrir provisionalmente. Guarda el justificante de lo que gastes en ello.
- No tires lo dañado hasta que lo vea el perito, y no empieces la reparación definitiva antes de esa visita.
- Pide un presupuesto por partidas, no una cifra global. El perito valora conceptos, y una partida que no está escrita no se valora.
Por qué el informe de quien sube pesa tanto
El perito ve el daño desde abajo. Lo que no puede ver, salvo que alguien suba, es por qué entró el agua, y esa es justamente la pregunta de la que depende que se cubra o no. La diferencia entre «filtración por envejecimiento generalizado» y «pieza desplazada por viento en una cubierta en estado correcto» es la diferencia entre un expediente cerrado y uno pagado.
Por eso en los avisos por filtración entregamos siempre lo mismo: fotografías del origen localizado, descripción de la causa en lenguaje que sirva para un expediente, y presupuesto por partidas separando lo que es reparación del daño de lo que es sustitución por desgaste. No decidimos nosotros si se cubre, pero sí nos aseguramos de que la comunidad no pierda la cobertura por falta de documentación. Si además el informe deja constancia del mantenimiento hecho —las limpiezas de canalón, la revisión anual—, la exclusión por falta de mantenimiento deja de ser un argumento.
Preguntas frecuentes
¿El seguro me paga el tejado nuevo?
Lo normal es que no. Las pólizas cubren el daño súbito y accidental, y una cubierta que llega al final de su vida útil no encaja ahí. Sí pueden cubrirse las piezas concretas dañadas por un temporal y los daños que el agua haya causado dentro.
¿Quién da el parte, el vecino afectado o la comunidad?
Los dos, cada uno en su póliza. El vecino por los daños dentro de su vivienda y la comunidad por el elemento común del que procede el agua. Son expedientes distintos que se acaban cruzando.
¿Y si la compañía dice que es falta de mantenimiento?
Es la negativa más frecuente y se responde con documentación: facturas de las limpiezas y revisiones anteriores, informes de revisión, y un informe técnico que describa la causa concreta. Una comunidad que puede acreditar su mantenimiento tiene mucha más capacidad de discutir esa exclusión.
¿Cómo se pide la cobertura del Consorcio?
A través de la propia aseguradora con la que se tiene la póliza, que es quien canaliza la solicitud, o directamente ante el Consorcio. Lo decisivo es acreditar la fecha del episodio y que se superaron los umbrales del reglamento, para lo que sirven los datos de las estaciones meteorológicas.
¿Podéis hablar vosotros con el perito?
Sí, y es lo más práctico. Subimos, localizamos el origen, lo documentamos con fotos y acompañamos la visita si hace falta explicar lo que se ve desde la cubierta. El informe se lo entregamos a la comunidad, que es quien lo presenta.
Si tenéis una filtración abierta y un parte en marcha, lo primero es saber de dónde entra el agua. Subimos a verlo y os pasamos el informe y el presupuesto por partidas, que es lo que después hace falta en el expediente.
¿Tenéis este problema en casa o en la comunidad?
Subimos a verlo, os explicamos qué está pasando y os entregamos el presupuesto en 24 horas, sin coste y sin compromiso.